Zgodnie z Ustawą z 29 sierpnia 2014 r. o charakterystyce energetycznej budynków oraz jej nowelizacją z dnia 28 kwietnia 2023 roku każdy dom, niezależnie od daty jego budowy, musi posiadać świadectwo energetyczne. Dotyczy to nowych domów i budynków wielorodzinnych oraz domów i mieszkań bez względu na datę ich budowy w przypadku ich sprzedaży lub najmu. Oznacza to, że każdy właściciel mieszkania lub domu prędzej, czy później będzie potrzebować certyfikatu energetycznego. Bez niego nie będzie bowiem w stanie sprzedać ani wynająć swojej nieruchomości. Dotyczy to również lokali, których własność jest oparta na spółdzielczym własnościowym lub lokatorskim prawie do lokalu mieszkalnego. Zgodnie z ustawą bowiem, taki lokal również powinien posiadać świadectwo charakterystyki energetycznej w przypadku jego:
1. zbycia na podstawie umowy sprzedaży;
2. zbycia na podstawie umowy sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu;
3. wynajmowania.
Świadectwo charakterystyki energetycznej budynku (certyfikat energetyczny, paszport energetyczny) jest oficjalnym dokumentem, który określa zapotrzebowanie na energię niezbędną do zaspokojenia potrzeb związanych z użytkowaniem budynku lub jego części. Obowiązek posiadania w określonych sytuacjach świadectwa charakterystyki energetycznej budynku lub części budynku wynika z prawa europejskiego. W ramach dostosowania do tego prawa, 28 kwietnia 2023 roku weszła w życie nowelizacja Ustawy z 29 sierpnia 2014 r. o charakterystyce energetycznej budynków, zgodnie z którą każdy dom, niezależnie od daty jego budowy, musi posiadać świadectwo energetyczne. Ta zmiana regulacji wprowadza nowe zasady, które dotyczą nie tylko nowo wybudowanych budynków wielorodzinnych, ale również domów jednorodzinnych oraz mieszkań zbudowanych przed 2009 rokiem.
Świadectwo energetyczne jest sporządzane zgodnie z wzorem określonym w Rozporządzeniu w sprawie metodologii wyznaczania charakterystyki energetycznej budynku lub części budynku oraz świadectw charakterystyki energetycznej.
Zawiera przede wszystkim: dane budynku lub jego części- czyli dane lokalu, charakterystykę energetyczną budynku lub lokalu, zalecenia określające zakres i rodzaj robót budowlano-instalacyjnych, które poprawią charakterystykę energetyczną budynku lub jego części, oświadczenie osoby sporządzającej świadectwo, że dokument ten został wpisany do Centralnego Rejestru Charakterystyki Energetycznej Budynków.
Ustawa z dnia 7 października 2022 r. o zmianie ustawy o charakterystyce energetycznej budynków oraz ustawy – Prawo budowlane (Dz.U. z 2022 r. poz. 2206) znowelizowała Ustawę z dnia 29 sierpnia 2014 r. o charakterystyce energetycznej budynków. Weszła w życie z dniem 28 kwietnia 2023 r.
Ustawa miała na celu wdrożenie do polskiego systemu prawnego przepisów unijnych w sprawie charakterystyki energetycznej budynków.
W myśl nowych przepisów świadectwo charakterystyki energetycznej powinno zawierać oświadczenie osoby, która je sporządziła, że dokument został wygenerowany z centralnego rejestru charakterystyki energetycznej budynków. Celem tej zmiany jest wyeliminowanie procederu sporządzania świadectw w inny sposób, czyli takich, które w istocie nie są świadectwami spełniającymi wymogi ustawy.
W przypadku sprzedaży budynku (części budynku) lub lokalu zbywca będzie obowiązany przekazać nabywcy świadectwo charakterystyki energetycznej przy sporządzaniu aktu notarialnego umowy zbycia prawa własności albo spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Fakt przekazania świadectwa zostanie odnotowany w akcie notarialnym. W razie nieprzekazania tego dokumentu notariusz pouczy podmiot obowiązany do jego przekazania o karze grzywny za niewykonanie tego obowiązku. Jeżeli natomiast nieruchomość będzie wynajmowana, wówczas będzie konieczne przekazanie najemcy kopii lub wydruku świadectwa charakterystyki energetycznej. Doprecyzowano również, że gdy przedmiotem umowy zbycia albo najmu jest część budynku lub lokal, to świadectwo powinno dotyczyć wyłącznie danej części budynku lub lokalu, a nie całego budynku.
Rozszerzono ponadto zakres informacji, które muszą zawierać ogłoszenia lub reklamy o zbyciu albo najmie budynku bądź jego części (w sytuacji, gdy zostało już sporządzone świadectwo charakterystyki energetycznej). Konieczne będzie podanie takich danych, jak: wskaźnik rocznego zapotrzebowania na energię końcową, wskaźnik rocznego zapotrzebowania na nieodnawialną energię pierwotną, wskaźnik rocznego zapotrzebowania na energię użytkową, udział odnawialnych źródeł energii w rocznym zapotrzebowaniu na energię końcową, jednostkowa wielkość emisji CO2.
Ustawa wprowadza obowiązek instalacji w budynkach niemieszkalnych, które wyposażone są w systemy ogrzewania, klimatyzacji, połączone systemy ogrzewania i wentylacji lub klimatyzacji i wentylacji o znamionowej mocy użytecznej ponad 290 kW, systemów automatyki i sterowania. Jednocześnie przepisy wskazują, że montaż tych systemów będzie wymagany, o ile znajdzie to uzasadnienie techniczne i ekonomiczne.
Wprowadzono ponadto kary grzywny za przekazanie świadectwa wykonanego poza systemem centralnego rejestru oraz za nieprzekazanie świadectwa nabywcy lub najemcy.
Ustawą z dnia 7 października 2022 r. znowelizowano także przepisy Ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane. Zmiany polegają na wprowadzeniu obowiązku dołączenia do zawiadomienia o zakończeniu budowy lub wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie kopii świadectwa charakterystyki energetycznej przekazanego w postaci papierowej albo wydruku świadectwa charakterystyki energetycznej przekazanego w postaci elektronicznej. Obowiązek ten nie będzie miał zastosowania do budynków, dla których nie jest wymagane sporządzenie świadectwa charakterystyki energetycznej w myśl przepisów Ustawy z dnia 29 sierpnia 2014 r. o charakterystyce energetycznej budynków.
Zgodnie z prawem, świadectwo charakterystyki energetycznej (certyfikat energetyczny, paszport energetyczny) części budynku może być opracowane na podstawie świadectwa charakterystyki energetycznej budynku, a w przypadku braku tego świadectwa, na podstawie dokumentacji technicznej budynku. Przepisy bowiem mówią wprost:
Właściciel lub zarządca budynku lub części budynku lub osoba, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, lub osoba, której przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, zapewnia sporządzenie świadectwa charakterystyki energetycznej dla budynku lub części budynku:
1. zbywanego na podstawie umowy sprzedaży;
2. zbywanego na podstawie umowy sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu;
3. wynajmowanego.
Jak widać, świadectwo charakterystyki energetycznej dla części budynku ma szczególne znaczenie w przypadku lokali mieszkalnych. Do tej pory przy najmie lub sprzedaży nieruchomości właściciel mógł poinformować drugą stronę umowy o kosztach utrzymania lokalu, np. przedkładając mu rachunki za prąd i gaz z ostatnich lat, ale była to jedynie jego dobra wola. Żaden przepis jednak nie narzucał takiego obowiązku i nie normował formy przekazania tych informacji. Wraz nowelizacją ustawy o charakterystyce energetycznej budynków, która weszła w życie 28 kwietnia 2023 roku, pojawiły się jednak takie przepisy. Świadectwo energetyczne dla części budynku, np. lokalu mieszkalnego jest wymagane i przy klasycznym najmie, i przy najmie okazjonalnym, gdzie umowę potwierdza notariusz.
Wielkość zapotrzebowania na energię niezbędną do zaspokojenia potrzeb energetycznych związanych z użytkowaniem budynku lub części budynku określa właśnie świadectwo charakterystyki energetycznej (certyfikat energetyczny, paszport energetyczny). Zapotrzebowanie na energię obejmuje potrzeby związane z ogrzewaniem i wentylacją, przygotowaniem ciepłej wody użytkowej, chłodzeniem, a w przypadku budynków niemieszkalnych również oświetleniem. Określenie wielkości zapotrzebowania na energię jest również głównym celem przeprowadzania audytów energetycznych, które stanowią ocenę istniejącego stanu użytkowania energii w danej nieruchomości oraz określają możliwości i środki służące do jego poprawy, a zatem są podstawą prawidłowej decyzji o podjęciu przedsięwzięć poprawiających efektywność energetyczną budynku.
Wynika to z obowiązku dostosowania prawa polskiego do prawodawstwa Unii Europejskiej. Kwestię tę reguluje nowelizacja Ustawy z 29 sierpnia 2014 r. o charakterystyce energetycznej budynków, która weszła w życie 28 kwietnia 2023 roku. Stanowi ona, że każdy dom, niezależnie od daty jego budowy, musi posiadać świadectwo energetyczne. Ta zmiana regulacji wprowadza nowe zasady, które dotyczą nie tylko nowo wybudowanych budynków wielorodzinnych, ale również domów jednorodzinnych oraz mieszkań zbudowanych przed 2009 rokiem. Celem wprowadzenia obowiązku sporządzania świadectw jest promowanie budownictwa efektywnego energetycznie i zwiększanie świadomości społecznej w zakresie możliwości uzyskania oszczędności energii w budynkach. Dzięki informacjom zawartym w świadectwie właściciel, najemca lub użytkownik budynku może określić orientacyjne roczne zapotrzebowanie na energię, a tym samym koszt utrzymania związany ze zużyciem energii.
Uzyskanie certyfikatu energetycznego przez naszą stronę internetową jest stosunkowo proste. Kroki, które należy wykonać są następujące: wypełnienie formularza z danymi (w zależności od rodzaju nieruchomości), załączenie zdjęć i wskazanych w formularzu dokumentów oraz wniesienie wymaganej opłaty. Jeśli chodzi o zdjęcia i dokumenty, to w przypadku domów są to: zdjęcie domu (dom w centralnym punkcie zdjęcia), rzut domu i opcjonalnie przekrój domu. W przypadku mieszkania sprawa jest jeszcze prostsza, bo wymagamy tylko zewnętrznego zdjęcia budynku, w którym znajduje się lokal oraz opcjonalnie jego rzutu.
W zależności od wybranej opcji, świadectwo charakterystyki energetycznej jest wysyłane mailem w terminie 48 lub 24 godzin od złożenia i opłacenia wniosku o jego przygotowanie. Papierowa wersja certyfikatu, jeśli została przez klienta zamówiona, jest wysyłana w tym samym czasie, jednak - co oczywiste - termin jej dotarcia do zleceniodawcy jest uzależniony od czasu wykonania usługi dostarczenia przez operatora (pocztę lub kuriera).
Koszt świadectwa energetycznego obecnie waha się w granicach od 250 zł do nawet 1000 zł w zależności od charakterystyki budynku i osoby wystawiającej świadectwo. Wpływ na cenę certyfikatu może mieć także konieczność przeprowadzeni wizji lokalnej nieruchomości. Szczególnie skomplikowane przypadki, a więc nieruchomości o nietypowym zastosowaniu lub wielkopowierzchniowe mogą wymagać specyficznego podejścia i indywidualnej wyceny.
Świadectwo charakterystyki energetycznej przekazuje się w formie papierowej, opatrzone numerem nadanym w centralnym rejestrze charakterystyki energetycznej budynków oraz podpisem osoby uprawnionej.
W wyniku nowelizacji przepisów (od 28 kwietnia 2023 r.), świadectwo można otrzymać w formie:
• papierowej – opatrzone numerem nadanym w centralnym rejestrze charakterystyki energetycznej budynków oraz podpisem osobistym osoby uprawnionej
lub
• elektronicznej - opatrzone numerem nadanym w centralnym rejestrze charakterystyki energetycznej budynków oraz kwalifikowanym podpisem elektronicznym, podpisem zaufanym lub podpisem osobistym osoby uprawnionej.
Tyle przepisy prawne. W naszym wypadku przekazanie certyfikatu następuje standardowo w formie elektronicznej przy spełnieniu wszystkich niezbędnych wymogów, w tym zwłaszcza jego rejestracji w Centralnym rejestrze charakterystyki energetycznej budynków. Na specjalne życzenie klienta wysyłamy oczywiście wersję papierową świadectwa.
Zasady sporządzania i przekazywania świadectw charakterystyki energetycznej budynków lub części budynków zostały określone w ustawie z dnia 29 sierpnia 2014 r. o charakterystyce energetycznej budynków oraz jej nowelizacjach. Podstawowym warunkiem uzyskania świadectwa energetycznego jest podanie przez klienta danych zgodnych ze stanem faktycznym, dotyczących nieruchomości, dla której świadectwo ma być wydane. Kroki, które należy w tym celu wykonać są następujące: wypełnienie formularza z danymi (w zależności od rodzaju nieruchomości), załączenie zdjęć i wskazanych w formularzu dokumentów oraz wniesienie wymaganej opłaty. Jeśli chodzi o zdjęcia i dokumenty, to w przypadku domów są to: zdjęcie domu (dom w centralnym punkcie zdjęcia), rzut domu i opcjonalnie przekrój domu. W przypadku mieszkania sprawa jest jeszcze prostsza, bo wymagamy tylko zewnętrznego zdjęcia budynku, w którym znajduje się lokal oraz opcjonalnie jego rzutu.
Tak, zgodnie z przepisami Ustawy z dnia 29 sierpnia 2014 r. o charakterystyce energetycznej budynków i jej nowelizacji, która weszła w życie dnia 28 kwietnia 2023 r., świadectwo energetyczne jest dokumentem obowiązkowym w przypadku sprzedaży nieruchomości, za wyjątkiem przypadków wyłączonych przez ustawodawcę.
Brak świadectwa energetycznego przy sprzedaży nieruchomości może skutkować nałożeniem kary grzywny do 5 tys. zł
Zgodnie z Ustawą z 29 sierpnia 2014 r. o charakterystyce energetycznej budynków oraz jej nowelizacją z dnia 28 kwietnia 2023 roku każdy dom, niezależnie od daty jego budowy, musi posiadać świadectwo energetyczne. Dotyczy to nowych domów i budynków wielorodzinnych oraz domów i mieszkań bez względu na datę ich budowy w przypadku ich sprzedaży lub najmu.
Świadectwa energetycznego (certyfikatu energetycznego, paszportu energetycznego) potrzebują więc:
Właściciele nowo wybudowanych budynków oraz inwestorzy (w tym deweloperzy). Muszą oni obowiązkowo dołączać je do zawiadomienia o zakończeniu budowy albo do wniosku o uzyskanie pozwolenia na użytkowanie.
Deweloperzy - musi ono być przekazane klientowi przy zawieraniu umowy przenoszącej własność lokalu/domu jednorodzinnego w wykonaniu umowy deweloperskiej, a także przy zawieraniu umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu (gdy wcześniej nie była zawierana umowa deweloperska) oraz w przypadku umowy sprzedaży lokalu. Obowiązek ten dotyczy zarówno lokali mieszkalnych, jak i użytkowych.
Inwestorzy, którzy zajmują się wynajmem lokali - świadectwo muszą przekazywać najemcom przy zawieraniu umowy najmu.
Ustawodawca wskazuje, że nie ma potrzeby tworzenia świadectwa charakterystyki energetycznej dla budynków:
